אחד הדברים הבסיסיים שלמדתי זה שאנחנו מאוד אוהבים שיגרה. אנשים אוהבים להרגיש ביטחון. אנשים לא אוהבים שהעולם משתנה סביבם. כתוצאה מכך, הרבה פעמים אנחנו משליכים את הרצון שלנו על המציאות, ותסריטים שאנחנו ממש לא רוצים שיקרו, הופכים לתפיסתנו לכמעט בלתי אפשריים. הוסיפו לזה קמצוץ של החלטיות, ותקבלו אימרות כמו “אנחנו לא בבועה”, “בנימין נתניהו לא יהיה יותר ראש ממשלה” ו-“דונלד טראמפ לעולם לא יהיה נשיא”.

“טראמפ לעולם לא יהיה נשיא”

הבעיה עם האמירות האלה היא שהן לרוב יותר משקפות את הרצונות שלנו ולא את המציאות. מכיוון שגם ככה אנחנו נוהגים להסתובב בקבוצות הומוגניות, כל דעה לא מקובלת שנאמרת בפומבי בחוגים מצומצמים תזכה לבוז ומי שיעז לבטא אותה ייחשב כאדם מנותק מהמציאות.

כבר לפני שנה TheMarker פרסמו כתבה תחת הכותרת “הגרף המדהים שמתאר את הסיפור העגום של מחירי הדירות בישראל”. זה הגרף:

אני לא כלכלן, אבל אני כן יודע לקרוא גרפים. מחירי הדירות בישראל עלו הרבה מעבר לכל פרופורציה, ונושא הדיור הפך להיות מאוד חשוב עבור כל פוליטיקאי. כל פוליטיקאי רוצה לרשום על שמו את פתרון משבר הדיור. אני לא יודע כמה זמן יקח עד שהפוליטיקאים יטפלו במשבר הזה, אני כן יודע שהמשבר הזה יפתר, במוקדם או במאוחר. אני לא יודע בדיוק איך, אבל זה יקרה.

יכול להיות שהממשלה סוף סוף תסיר את הרגולציה החונקת ותאפשר בנייה חופשית, מה שיעלה את ההיצע ויוריד את המחירים. לא סביר בעיניי, אבל יתכן. יכול להיות שתיפתח מלחמה לא צפויה עם מדינה מהאיזור. המדינה היחידה שאיכשהו יכולה להיות לנו איתה מלחמה כרגע היא איראן, אבל עם המצב הגיאופוליטי הנוכחי, קשה לדעת מה יהיה מצב מזרח התיכון בעוד חמש שנים.

אם אני צריך להמר על משהו, אני מהמר שזאת תהיה הריבית שתוריד את רמת המחירים. נראה שעבור הישראלים הדבר הכי חשוב הוא להיות בעלים של דירה או בית. לא משנה כמה זה עולה, הישראלים ירצו לקנות דירה. בחודשים האחרונים הריבית על המשכנתאות עלתה באופן די משמעותי – ואנחנו המשכנו לקחת משכנתאות. גובה המשכנתא הממוצעת בתל אביב וירושלים ב-2013 עמד על קצת יותר ממליון ש”ח, בכ-50% אחוזי מימון. ראשון לציון נמצאת במקום שני, עם 966 אלף ש”ח, במימון של 60%. רעננה, כפר סבא, חיפה, נתניה, רמת גן, חדרה, חולון ומודיעין – משכנתא ממוצעת בין 700 ל-900 אלף ש”ח, במימון של 50-60%. העיתונים מלאים בקבלנים שבטוחים שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. המשקיעים בטוחים שמחירי הדירות ימשיכו לעלות וממשיכים לקנות דירות. כמות המשכורות שצריך כדי לקנות דירה עלה מכ-100 משכורות ב-2007 לכ-160 ב2016.

התוצאה? המון ישראלים שמתחו את גבולות החזר המשכנתא שלהם למקסימום. הבעיה? אנחנו בסביבת ריבית נמוכה. הריבית הזאת תעלה. בכמה היא יכולה לעלות? הנה גרף היסטורי של ריביות בנק ישראל:

כיום הריבית של בנק ישראל עומדת על 0.1%. רק לפני 5 שנים הריבית עמדה על 3.25%. קצת לפני המשבר של 2008 הריבית עמדה על יותר מ-4%, ושנה וחצי לפני כן, באמצע 2006, היא הייתה 5.5%. הריבית הנמוכה שאנחנו נמצאים בה כבר כמעט שנתיים, לא תהיה פה לנצח. יהיו שינויים מאקרו-כלכליים או מקומיים שיעלו את הריבית הזאת.

כ-40-50% מהמשכנתאות בישראל נלקחות במסלול שמושפע באופן ישיר על ידי ריבית הפריים. בכתבה של כלכליסט מ-2011 עשו חישוב איך העלאת הריבית משפיעה על החזרי משכנתא של מליון ש”ח. מתברר (ואת החישוב הזה אפשר לעשות גם לבד) שכל אחוז בהעלאת ריבית הפריים מעלה את ההחזר החודשי בכ-500 ש”ח בחודש. העלאת ריבית ב-3% שוות ערך ל-1,500 ש”ח נוספים שאותה משפחה תיאלץ לשלם כל חודש. העלאה של 6% מתבטאת ב-3,000 ש”ח נוספים, מעבר למשכנתא של 5-6 אלף ש”ח, שאותה המשפחה תשלם כל חודש.

כמה מהר הריבית יכולה לעלות? ובכן, אם להסתכל באופן היסטורי, היא עלתה מ-0.5% באוגוסט 2009 ל-3.3% ביוני 2011, כלומר 2.8% תוך פחות משנתיים. מעבר לכך, בפברואר 2002 הריבית הייתה 3.8% והיא עלתה ל-8.9% במרץ 2003, כלומר 6.1% ב-11 חודשים.

אבל האם היא תעלה? יש מתאם חיובי לא רע בין ריבית הפד בארה”ב לבין הריבית של בנק ישראל – וריבית הפד התחילה לעלות בקצב איטי בחודשים האחרונים. לא רק זה, ריבית המשכנתאות קשורה לתשואות האג”ח, ומאז שטראמפ נבחר – תשואות האג”ח נמצאות במגמת עליה.

אני לא יודע לחזות את העתיד. אני לא יודע מה יקרה בעוד שנה, שנתיים או חמש. דבר אחד אני יודע בודאות: חלק מאוד גדול מהמשפחות בישראל שלקחו משכנתא, עשו זאת בחוסר אחראיות. הם לקחו משכנתא גדולה מדי וכאשר הריבית תתחיל לעלות והשכנים שלהם יתחילו למכור את הדירות שלהם בסיטונאות, דבר אשר יפיל את מחירי הדירות עוד יותר, ההחלטה הזאת תתפוצץ להם בפרצוף.

אבל רוב האנשים באמת לא חושבים על זה. הם מתעלמים מכך, ממשיכים לקנות דירות יקרות במינוף מוגזם וקוברים את ראשיהם בחול. אחרי הכל, כבר שנים מדברים פה על בועת נדל”ן ובנתיים שום דבר לא התפוצץ.

אין כמו שיגרה ותחושת ביטחון מוטעית.